Bank Valuation Report क्या होती है? Loan में इसका क्या role है?

सीधा सच पहले: जब तुम लोन के लिए प्रॉपर्टी या किसी asset को security के रूप में डालते हो, तो बैंक उस asset की वर्तमान market value और legal/physical condition जानना चाहता है। वही काम Bank Valuation Report करती है। यह कोई “formality” नहीं, यह बैंक के लिए यह तय करने वाला दस्तावेज़ है कि उस asset पर कितना पैसा सुरक्षित रूप से लोन दिया जा सकता है।

Bank Valuation Report क्या होती है? Loan में इसका क्या role है?

Bank Valuation Report होती क्या है? 

एक वैल्यूएशन रिपोर्ट एक लिखित रिपोर्ट है जिसमें empanelled/approved valuer ये बताता है:

• प्रॉपर्टी का current market value (arrived at by method)
• physical condition और construction quality
• legal title chain / encumbrances का summary (what valuer checked)
• comparable sales और rate justification
• recommended valuation figure और suggested margin/discount (bank के लिए usable value)
• बैंकों के पास अपनी empanelled valuers की सूची होती है वे सिर्फ़ उन्हीं valuers की रिपोर्ट स्वीकार करते हैं। RBI और बैंक internal policies high-value cases में multiple independent valuation की भी मांग करते हैं।

Valuation Report किसने बनाती है? (और क्यों borrower खुद नहीं चुन पाएगा)

• Banks अक्सर empanelled independent valuer से ही रिपोर्ट करवाते हैं, valuer bank के approval rules और eligibility criteria पर खरा होना चाहिए। (उदाहरण: SBI के empanelment criteria देखें)।
• क्यों? ताकि conflict of interest न रहे और report bank के internal audit व regulatory scrutiny में टिके।

नोट: borrower खुद external valuation करवा के दिखा सकता है पर बैंक final decision वही empanelled valuer की रिपोर्ट से लेगा, खासकर registration/mortgage वाले केसों में।

Valuation Report में क्या-क्या होता है? 

1. Property identification (address, survey no., GPS)
2. Owner & title verification summary (encumbrance entry check)
3. Built-up area, carpet area, usable area, floor-wise details
4. Construction age, quality, materials, permissible FAR/FSI status
5. Market comparables, recent sale transactions nearby
6. Circle rate vs market rate reconciliation
7. Depreciation, obsolescence adjustments
8. Recommended market value and banking value (bank often applies haircut)
9. Photographs, site sketch, flood/structural risk notes
10. Valuer signature, qualifications, empanelment reference

यह रिपोर्ट legal/forensic level तक जा सकती है। इसलिए banks इसे loan-sanction के load-bearing दस्तावेज़ मानते हैं।

Loan प्रक्रिया में Valuation Report का असली रोल 

• Loan-to-Value (LTV) तय करना: रिपोर्ट बताती है property की value, बैंक उस value पर haircut लगाकर LTV decide करता है। यानी कितने % तक loan मिलेगा। इससे ही sanctioned amount तय होता है।
• Disbursement linkage: Loan disbursement अक्सर valuation और title-clearance के बाद ही होता है, valuation न हो तो disbursement रुक सकता है।
• Risk & pricing decision: कमजोर quality/old structure या disputed title पर बैंक higher rate या extra security मांग सकता है।
• SARFAESI / recovery में reserve price: Default पर bank auction के लिए reserve price/report इस्तेमाल कर सकता है। इसलिए report का technical standard important है।

कितना समय लगता है और कितना खर्च आता है? (Practical)

• Time: आम तौर पर 3–10 working days - पर complex / remote / high-value properties में 2–4 weeks तक लग सकता है। (digital scan + field visit + title search का समय शामिल)।
• Cost: ₹2,000–₹15,000+ - property value, location और valuer fees पर निर्भर। High-value या commercial property में charge ज्यादा होता है। Bank कभी-कभी valuation fee borrower से recover कर लेता है।

Borrower के लिए क्या करना चाहिए - practical checklist (copy-paste ready)

• Valuation के लिए empanelled valuer की list branch से मांगो।
• Title papers (sale deed, previous conveyance, tax receipts, NOC) ready रखो। Valuer को original documents दिखाने होते हैं।
• Property की recent photos और plan (if any) साथ रखो।
• Nearby comparables का evidence जुटाओ (agent/registry slips), valuer के काम को कम करो।
• If dispute/encumbrance दिखे तो पहले clear करो, वरना valuation भी negative आएगा।
• Valuation fee और expected timeline branch से लिखित मांगो।

ये चीजें process तेज करती हैं और surprise haircut कम कराती हैं।

Bank Valuation Report क्या होती है? Loan में इसका क्या role है?

Common red-flags - रिपोर्ट में जो मिलने पर loan मुश्किल हो जाएगा

• Legal encumbrance या pending litigation on title.
• Mismatch between built-up area declared and physically measured area.
• Illegal construction (unauthorised floors) or non-compliance with local plans.
• Flood zone / structural defects / ageing beyond acceptance.
• Valuer notes “marketability low” (remote location), bank LTV घटा देगा।

अगर तुम्हें valuation disagree लगे - क्या करोगे 

1. Written clarification मांगो from valuer (point-by-point). Empirical comparables माँगो जिनसे figure निकला।
2. Second valuation request - bank कुछ cases में नीजि second valuer appoint कर देता है (especially high-value cases) - RBI और bank policies high-value properties पर multiple valuations recommend करती हैं।
3. Proof पेश करो, registered sale deed, recent municipal value, developer invoices  और bank से re-assessment कहो।
4. If bank refuses unfairly, escalate to branch manager - nodal officer - bank grievance - RBI Ombudsman (document everything).

Small but critical tips (तुरंत कर लो)

• Sanction letter में explicitly लिखवाओ कि loan sanction subject to valuation/report, और valuation के acceptable timeline और fee किस पर पड़ेगी लिखवा लो।
• Beware of “soft” valuers suggested by agents, bank empanelment और independence check करो।

Frequently Asked Questions

1: क्या borrower खुद valuation report लेकर आ सकता है?

ले आ सकता है, पर bank final empanelled valuer की रिपोर्ट पर ही भरोसा करेगा, खासकर registered mortgage में।

2: Valuation रिपोर्ट में discrepancy आए तो loan ख़त्म हो जाएगा?

नहीं तुरंत नहीं, पर bank either amount घटा देगा, extra security मांगेगा या disbursement रोक देगा। अगर serious legal issue मिले तो refusal possible है।

3: क्या RBI ने valuers के लिए कोई नियम दिए हैं?

हाँ, RBI/banks के internal policies बड़ी/multiple-value cases में independent valuation और empanelment criteria का निर्देश देते हैं, इसलिए bank valuers की eligibility strict होती है।

Final summary - क्या सबसे ज़रूरी है

Bank Valuation Report सिर्फ paper नहीं, यह bank के risk model का core input है। अगर तुम loan लेते हो तो valuation की quality, title-clearance और timeliness पर पूरी तरह focus करो। कमज़ोर valuation = कम sanctioned amount, delayed disbursement और future legal headache। अपनी पूरी due-diligence पहले से कर के जाओ और empanelled valuer, written timelines और report की copy माँगना मत भूलो।

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